В условиях переизбытка предложений на рынке жилой недвижимости, снижения доходности от классических вложений в куплю-перепродажу новостроек, многие инвесторы обратили своё внимание на набирающий популярность инструмент – срочный выкуп квартир. Что скрывается за этим понятием, какие возможности и какие опасности скрывает за собой этот механизм? За разъяснениями мы обратились к специалистам из компании «ПетербургНедвижимость» (www.ptne.ru).
Процедура срочного выкупа квартиры (или комнаты) – это покупка и оплата объекта недвижимости собственника в короткие сроки. Процесс оформления такого выкупа обычно длится не более двух недель, что устраивает обе стороны. Главным же нюансом здесь является «цена» подобной оперативности – относительной рыночной стоимости продавец получает от 70% до 90%. Остальное – маржа инвестора, выкупающего жилье по ускоренной схеме.
Для компаний, работающих на этом рынке, непосредственный выкуп квартиры является лишь одним из шагов во всей цепочке. Обычно объект оформляется на одного из сотрудников агентства с целью дальнейшей продажи. При этом необходимость выплаты НДФЛ в размере 13% от прибыли, полученной в результате этой операции, также закладывается в первоначальный дисконт, по которому выкупалось жилье.
Однако инвесторы выкупают далеко не каждый объект недвижимости – ведь его необходимо в дальнейшем реализовать, желательно, также в сжатые сроки. Поэтому выбираются квартиры, отвечающие следующим основным требованиям:
1. Обладающие высокой ликвидностью – оптимальное соотношение цена/качество (площадь, комнатность, этажность, месторасположение).
2. Готовые к дальнейшей продаже (юридически чистые, без судебных дел и правопритязаний третьих лиц).
3. С прогнозируемым сроком продажи.
Услуга срочного выкупа обычно применяется к наиболее востребованным квартирам – одно- и двухкомнатным. Эксклюзивные и специфичные объекты – элитное жилье, коммерческая недвижимость – интереса таких инвесторов не вызывают.
Какие же опасности скрывает под собой услуга быстрого выкупа?
1. Некоторые риэлторы скрывают под подобной рекламной обычный сбор вариантов от собственников для создания собственной базы недвижимости.
2. Недобросовестные агентства целенаправленно затягивают процесс оплаты параллельно выставляя квартиру на классическую продажу. В результате продавец теряет драгоценное – и высокоплаченное! время – а риэлтор не замораживает собственные денежные средства, спокойно продавая чужую квартиру за вознаграждение в треть его рыночной стоимости.
3. В договоре купли-продажи инвестором указывается не реальная стоимость квартиры, а заниженная. Делается это для экономии на НДФЛ.
