Начинающие инвесторы рассматривают два основных вариант - купить квартиру и самостоятельно сдавать ее в аренду или приобрести вскладчину и отдать в управление профессиональному управляющему. Во втором случае покупатель владеет долей (паем) - она пропорциональна сумме, которую он вложил, и получает доход от недвижимости. Какие же бывают управляющие? Мы обратились за консультацией к компании «Кортрос», застройщику ЖК Прима Парк в Москве.
Квартира в закрытом паевом инвестиционном фонде
Основное преимущество инвестиций через закрытый паевой инвестиционный фонд — стоимость входа. Разница в цене квартиры и пая может достигать десятков раз: если квартира в новостройке на этапе строительства стоит около 6 млн руб., то паи фондов, инвестирующих в стройки, начинаются от 10 тыс. руб.
В случае с квартирой покупатель становится собственником объекта целиком вместе с положенным бременем владения. При этом он не может претендовать на выделение доли в натуре, но получает доход пропорционально стоимости своего вклада. За это он платит управляющей компании в виде её комиссии, определяемой как установленный процент от стоимости недвижимости, комиссии депозитария и налогов. Также управляющая компания выступает налоговым агентом и платит 13% от доходов пайщика - средства вычитаются из общей доходности фонда, а затем пропорционально распределяются между пайщиками.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) создается под конкретные задачи - инвестирование и продажу объекта или его сдачу в аренду. В фонде могут быть готовые дома и строящиеся объекты. По закону на формирование закрытого паевого фонда отводится шесть месяцев. Для продажи этого времени может не хватить, поэтому недвижимость приобретает один или несколько собственников, которые затем распродают свои паи.
Перспективная доходность
Если при самостоятельном инвестировании доходность инвестиций можно оценить, так как рынок продажи и аренды квартир действует давно, то в отношении ЗПИФ жилья есть только заявляемый уровень доходности. При этом стандартная рекомендация управляющих по длительности инвестиций в ЗПИФН — не менее трех лет, а сам фонд формируется на срок от трех до 15 лет с ограниченным количеством паев.
Эксперты оценивают среднюю доходность инвестиций в арендное жилье в 5-6%, т.е. средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве около 18 лет, что составляет до 7% годовых. Из этого же следует, что цена объекта и его доходность обратно пропорциональны друг другу.
Инвесторы есть и среди тех, кто покупает жилье в ипотеку. От 5% до 10% заемщиков планируют сдавать квартиру в аренду, чтобы погашать кредит, что возможно, если у заемщика большой первоначальный взнос, длинный кредит и низкая ставка. В таком случае рента может покрывать платеж по кредиту на 70% в первое время обслуживания ипотеки, а со временем и перекрыть его.
Профессионалы рынка считают, что для инвестиций в арендное жилье лучше всего подходят апартаменты в строящемся доме с отделкой от застройщика. Покупка на ранней стадии сэкономит около 20% вложений по сравнению с готовой квартирой вторичного рынка.
