Цены на недвижимость в новостройках с момента старта её реализации на уровне котлована до завершения строительства растут в среднем на 15-30%. Можно ли считать такую доходность хорошей, учитывая, что продолжительность реализации строительного проекта составляет 2-3 года?
Главный показатель, с которым традиционно сравниваются инвестиции в недвижимость, это депозиты. Если сделать предположение, что средняя доходность за весь период строительства составляет 15%, то при средней её продолжительности 30 месяцев годовая доходность достигнет 6% к первоначальным инвестициям (это касается, например, покупки квартиры в Электростали, если вести речь о столичным рынке).
При этом некоторые отечественные банки первой десятки предлагают открыть онлайн-вклад со ставкой по депозиту 5,75% и максимальной суммой 5 млн руб. Открывается вклад на срок до 1 года. Поэтому, если инвестиции в недвижимость выше установленной максимальной планки, то она становится более предпочтительной чисто по техническим причинам.
Инвестируя в новостройки максимальную доходность можно получить, если выйти из проекта до его ввода в эксплуатацию по договору уступки права требования. Абстрагируясь от необходимости уплаты налогов при продаже жилья, следует также помнить, что после ввода дома динамика роста цен на квартиры в нем встает вровень с обычными рыночными показателями.
При этом у инвестора есть определенный риск, связанный с возможными задержками строительства или падением покупательской заинтересованности в конкретной новостройке. Если стройка будет заморожена, станет значительно сложнее выйти из проекта.
Всегда следует также иметь ввиду возможную корректировку цены продажи в процессе торга. После завершения строительства частные инвесторы выводят на рынок большое количество предложений, что порождает ощутимую конкуренцию между ними.
Хороший доход инвесторам в недвижимости приносят проекты, где стартовые цены изначально занижены – это происходит из-за проблем с разрешительной документацией либо стремлением перебить клиентов у соседних объектов.
Инвесторы в рынок первичного жилья продолжат свою деятельность даже после перехода застройщиков на эскроу. Ведь динамика цен в отрезке котлован-ввод не меняется, трансформации подвергается только механизм взаимоотношений клиент-банк-девелопер.
