В 2017 году процентное предложение по ипотеке вернулось к докризисному 2014 года, банки стали теснее работать с застройщиками, создавая выгодные условия, а соотношение «первички» и «вторички» успело выровняться
Ипотека после пяти месяцев без господдержки
В первом квартале 2017 года в Татарстане было выдано 7,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 10 млрд . Минстрой республики называет такие темпы положительными, а эксперты отрасли драйвером рынка видят соглашения с застройщиками, которые вместо господдержки сегодня помогают снижать размер ставки. «Среди драйверов на рынке: снижение ключевой ЦБ, темпов инфляции, стабилизация цен на нефтепродукты. На текущий день процентное предложение на уровне докризисного в 2014 году и ниже. Драйвером в оставшиеся полгода будут программы с застройщиками, которые предполагают снижение ставок благодаря субсидиям с их стороны», - отметил управляющий в Казани Марсель Зиляев.
По его словам, до конца года ключевая имеет потенциал для снижения в 1-2% плюс помощь застройщиков, - уровень 6-7%. По сравнению с прошлым годом наметилась тенденция и изменения условий ипотеки по вторичному жилья. Если раньше темпы выдачи были 50% на 50%, то в этом году соотношение составляет 30% на 70% в пользу «вторички». Зиляев отметил, что пока не все застройщики готовы делиться маржой с банками, но для крупных игроков это безусловный инструмент для увеличения рынка в доле недвижимости.
Основным драйвером повышения цен является рост покупательской способности населения, однако, пока стабилизации в этом вопросе нет, цены не растут. «Предпосылок макроэкономических для повышения цен на недвижимость пока нет», - добавил Зиляев.
Вопреки тенденциям на рынке действует Сбербанк, который нарастил объемы продаж на первичном рынке – практически в два раза. «Сбербанк идет по пути создания экосистемы для покупателей, агентств недвижимости, застройщиков. Это инструмент, который в будущем поможет всем участникам рынка и он уже влияет на рост продаж», - отметил начальник управления по работе с партнерами Сбербанка Леонид Захаров. После внедрения электронной регистрации прав собственности в Сбербанке значительно выросли темпы «первички». Общая ставка с бонусами по процентам, которой располагает банк, так называемая минимальная ставка, сегодня достигает 10,4%, есть возможность снижения и до 8%.
Стабильность рынка недвижимости отметил первый заместитель директора ООО «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин. По словам эксперта, большая часть продаж осуществляется ипотечными инструментами. «Продажи идут стабильные, основным финансовым инструментом является ипотека – ее доля 70%. Эта тенденция возникла в прошлом году. То, что ставки на первичном и вторичном рынках сравняются для застройщиков хорошо, так как есть возможность проведения сделок, когда клиент, улучшая свои жилищные условия, имеет возможность продать свою квартиру по понятной ставке и выйти на первичный рынок за покупкой», - отметил Митюнин.
Среди маркетинговых инструментов, облегчающих сегодня ипотечный кредит, эксперт отметил отказ от первоначального взноса и ипотечные каникулы, субсидированные со стороны застройщиков. 10,5% - ставка, по которой комфортно сегодня приобретать жильё, уверен Митюнин. Однако, немаловажно, что у банков усложнилась процедура оформления, - они более жёстко отслеживают заёмщиков.
Стоимость квадратного метра
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в первом квартале 2017 года составила 56,103 тыс. рублей, на вторичном - 55,307 тыс. рублей. В прошлом году цены были меньше - 55,300 и 55,340 тыс. рублей. Как отметил заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшата Гимаев в большой степени на повышение цены повлияла высокая степень готовности объектов и весь «прошлогодний задел». Самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры, площадью 33-34 кв. метра. Самое дорогое жильё, которое сегодня продает, к примеру, «Ак Барс Недвижимость» это четырехкомнатные квартиры в сданным комплексах, они могут достигать 26 млн рублей (90 тыс. за кв. метр) – это ценник, зависящий от обстановки, соседства, инфраструктуры. В то же время средняя цена квадратного метра на объектах компании - 56-57 тыс. рублей.
Программа реновации в Казани по примеру Москвы?
Программа реновации в Москве сегодня на начальных этапах: собираются данные, изучается рынок, проводятся техобследования домов. По мнению, Ильшат Гимаева в Татарстане реализация такой масштабной программы возможно в свете перспективы. «Москва несопоставима с другими субъектами, она может позволить снести указанные объекты, но и там есть сложности, которые столица впрочем переживёт. К Казани и Татарстану это может иметь отношение в дальней перспективе, так как требуются серьёзные вливания. Такую программу можно было бы применить в Кировском и Авиастроительном районах, в части где не будет действовать программа аварийного жилья», - отметил замминистра. Пока же Татарстан следует программе развития социальной ипотеки, а темпы сданного за последние несколько лет жилья в этом секторе более чем положительны.
Итоги, планы и новое на ипотечном рынке
Татарстан в 2017 году планирует ввести 2,4 млн кв. метров жилья. На сегодня план выполнил на 36%, к уровню прошлого года это 103%. При этом в первые три месяца 2017 года в Татарстане было выдано 7,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 10 млрд рублей. Средний срок кредитования составляет 6,5 лет. По данным Минстроя республики, население предпочитает брать кредиты на более дальние сроки кредитования. Способствуют этому и низкие, несмотря на отмену господдержки ипотечные ставки - средний размер по республике 11,64%.
Агентство ипотечного жилищного кредитования, в свою очередь, оценивает ставки на первичном рынке в 10,25%; на вторичном - 10,5%. По словам генерального директора Ипотечного агентства РТ Андрея Симакова, в первом квартале 2017 года наблюдается небольшое падение спроса, причиной чему служат и отзыв лицензий у местных банков. «По прогнозам будет выдано 56 млрд рублей ипотечных кредитов, в прошлом году эти данные равнялись 48 млрд рублей», - добавил Симаков.
Сегодня в Татарстане АИЖК и Ипотечное агентство республики работает над проектом субсидирования процентных ставок для работников предприятий. «Это пилотный проект - улучшение жилищных условий для высококвалифицированных кадров, которые подвержены миграции. Если программа будет поддержана правительством, то компании совместно с банками и застройщиками смогут обеспечить своим сотрудникам ставки в размере 6% и меньше, но точно не более 7%....Это «первичка», компания сама будет строить жилье для своих сотрудников, выстраивать логистику, инфраструктуру. В течение месяца, думаю, будет известно, одобрят в правительстве инициативу или нет», - добавил Симаков.
