25 октября случилось, пожалуй, самое важное событие на рынке строительства России за всю ее постсоветскую историю – профильному министерству было дано поручение Президента Владимира Путина начать подготовку к полному отказу от долевого строительства.
Конечно, формулировки этому поручению были даны более чем обтекаемые. Так, руководитель федерального Минстроя Михаил Мень заявил, что была поставлена задача «в целом проработать поэтапную возможность» перехода строительства от привлечения денежных средств от участников долевого строительства к банковскому финансированию.
Более того, министр акцентирует, что «нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия» - и это при том, что со дня принятия фундаментального 214-ФЗ в 2004 году, государством было принято множество иных нормативных актов, регулирующих деятельность застройщиков в их взаимоотношениях с дольщиками. За последние несколько лет появились саморегулируемые организации, страхование гражданской ответственности строителей, Фонд долевого строительства и пр.
Однако готов ли рынок новостроек Татарстана и его главные участники – застройщики и дольщики – к такому кардинальному изменению правил? Какие аргументы «за» и «против» отмены от долевого строительства могут быть?
В настоящее время на рынке недвижимости Татарстана по договорам долевого участия реализуется 71 многоквартирный дом, в т.ч. 44 – в Казани. Причем большинство из них в высокой степени готовности – до конца 2017 года из общего количества домов по республике в эксплуатацию будет введено 40 новостроек, в 2018 году – 24 объекта, а в 2019-2020 – всего лишь 7. Такое поэтапное снижение количества домов, выставленных на продажу по договорам долевого участия, говорит о двух вещах. Во-первых, сроки строительства домов с применением современных технологий меньше трёх лет (т.е. объекты для ввода в эксплуатацию в 2020 году еще элементарно находятся ранней стадии, например, пока проектируются). Во-вторых, сейчас завершается строительство объектов, которые начали строиться еще в середине-конце 2014 года, когда был совершенно другой рынок и абсолютно другая себестоимость строительно-монтажных работ.
Самими застройщиками сейчас экспонировано почти 4,2 тысячи квартир, причем это количество не включает в себя объекты инвесторов, ранее приобретенные ими «на стадии котлована», и объекты, которые перешли к продавцам в результате применения взаимозачетных схем. В общей сложности в домах текущего года девелоперы предлагают около 2 тысяч квартир.
Спрос на квартиры, предлагаемые по долевому участию, на рынке есть – по данным Управления Росреестра по Республике Татарстан за 9 месяцев текущего года было зарегистрировано 11,3 тысячи договоров, а значит, большинство выставленных новостроек до конца года вполне могут найти своих хозяев.
Проектное финансирование, которое собирается предложить застройщикам Минстрой России, изобретение не сегодняшнего дня. Еще 10 лет назад «Сбербанк России» активно внедрял подобный механизм в России, только назывался он тогда «целевое фондирование». Суть его сводилась к тому, что банк выступал в роли гаранта возврата денег любому участнику долевого строительства, а девелоперу гарантировал финансирование вплоть до ввода объекта в эксплуатацию. Свежая и – самое главное – востребованная на тот момент схема просуществовала несколько лет ровно до того момента, пока на нее не обратили внимание контролирующие органы в лице Федеральной антимонопольной службы.
Что же происходит сейчас - банки выдают застройщикам кредиты по ставкам от 13% до 20% годовых. Средний срок реализации одного локального проекта – 2-3 года. Таким образом в цену квадратного метра будет включено дополнительно к строительно-монтажным затратам плата за пользование заемными средствами – 20-30%. Т.е. тот самый дисконт от готового жилья в сданном доме, который сейчас предоставляют строительные компании при покупке у них квартиры на начальной стадии.
В соседней Европе девелоперы давно не требуют от будущих собственников полной оплаты недвижимости, которая еще не построена и не оформлена юридически. Заключая договор на бронирование, покупатель лишь авансирует не более трети от полной стоимости, оплачивая остальное по факту передачи ему квартиры.
Переход от долевого строительства к проектному финансированию перспектива не сегодняшнего дня. О конкретных перспективах и цифрах можно будет говорить лишь тогда, когда мы увидим поступательное движение и разработанные чёткие правила по созданию действующей системы.
И если строительные компании, которые уже сейчас максимально прозрачны перед своими клиентами, публикуя в открытом доступе проектные декларации, учредительные и исходно-разрешительные документы, страхуя свою ответственность, скорее всего не захотят снижать маржинальность своего бизнеса, то финансовое бремя в очередной раз ляжет на граждан. Которые вместе с этим бременем обретут гарантию того, что покупают существующее, зарегистрированное и завершенное строительством жилье.
