О приостановке падения цен на первичном и вторичном рынках жилья, популярных трендах и изменениях в стандартном сезонном спросе РБК-Татарстан рассказал директор Риэлторской Компании «Этажи» Казань Марат Галлямов
- Марат Ильясович, как можно охарактеризовать 2016 год на отраслевом рынке?
- Для рынка недвижимости 2016 год оказался достаточно противоречивым. Наблюдалось падение доходов населения и в то же время рекордные объёмы ипотеки. Рост выдачи ипотечных кредитов по 2016 году превысил 30%. Кроме того, ушедший год ознаменовался рекордным количеством предложений на вторичном рынке жилья, одной из причин роста которого являются растущие сроки экспозиции.
- Были ли при этом какие-то предпосылки для стабилизации этой ситуации?
- Да, конечно. Одним из таких показателей можно выделить средний размер торга вторичного жилья. К примеру, после резкого скачка в 2015 году, в прошлом году показатель стабилизировался и обозначился тренд на постепенное снижение, уменьшившись почти в два раза. Однако, торг стал обязательным этапом при выборе квартиры, а порой и решающим фактором для принятия положительного решения покупателем. Добавлю, что еще одной из отличительных черт 2016 года было изменение стандартной сезонности. Отчасти это было связано с повышенной активностью покупателей во второй половине летнего сезона, куда «перетекла» часть осеннего спроса.
- Стоит ли ждать казанцам, запланировавшим покупку недвижимости в 2017 году, повышения цен?
- Рынок недвижимости России в целом впервые за всю свою историю, демонстрирует такое затяжное падение цен, которое длится уже 22 месяца. Предыдущие кризисные периоды характеризовались более короткими периодами спада. Цены будут падать до середины года в целом по России. Рынок сместится еще больше в сторону вторичного жилья, потому что у застройщиков мало предложений по себестоимости. Ставки на ипотеку в районе 10% мы увидим к концу года. При большом первоначальном взносе, я думаю, ставки будут ниже 9%, и это без каких-либо субсидий со стороны застройщиков.
- Касаемо ипотечного кредитования в Татарстане… Как можете охарактеризовать состояние рынка?
- Конкуренция ушла на уровень ставок. Если клиенту в одном банке предложат ипотеку ниже на 0,3%, чем в другом, он уйдет в банк с более низкой ставкой. И я считаю, что это правильно. Мы видим, что банки, которые предлагают более низкие ставки, огромными темпами набирают долю рынка. Рынок стал очень чувствительным ко всем видам риска. Только банк готов поделиться рисками с потребителем, он сразу резко наращивает долю. Это касается и справок по форме банка, и размеров выдачи кредита, и отношения к документам на лояльном уровне. А, как результат, мы видим, что госбанки наращивают долю в 2017 году. Несмотря на то, что в ушедшем доля Сбербанка рекордно упала, а у ВТБ выросла. Клиенты сегодня видят, что происходит с депозитами - публикованы отчеты, что для госбанков стоимость денег составляет менее 5%, поэтому резонно предположить, что ипотечная ставка будет снижаться.
Почти уверен, что к концу года мы увидим ставки без всяких дисконтов по вторичному жилью 9,5–9,7%, по новостройкам - около 10%.
Ипотечные ставки, думаю, связаны с ценами на жилье. Если мы сегодня с вами планируем приобрести квартиру на вторичном рынке, то довольно легко сторгуемся с продавцом на дисконт в 100-200 тыс. рублей. Причем, в новостройках цены падать перестали, так как застройщикам просто некуда их снижать. Что касается, вторичного жилья, условно у таких квартир нет себестоимости. Собственник продает жилье, исходя из желания или необходимости. У строителей это все же бизнес.
- Какие квартиры лучше всего продавались в 2016 году и какими тенденции будут в 2017-ом?
- В течение 2016 года активнее всего уходили с рынка либо объекты с низкой полной ценой, либо объекты с низкой ценой за квадратный метр. Подобный тренд будет наблюдаться и в перспективе ближайших 1-2 лет.
- А какие тенденции наблюдаются на рынке застройщиков?
- В ближайшие 2-3 года застройщикам будет выгодно строить жилье эконом-класса. Причем, еще более дешевое, чем сейчас - эконом в квадрате. Те застройщики, которые следуют этой стратегии, имеют прибыль. Такая тенденция в ближайшие 2-3 года будет только нарастать. Есть у нас хороший сегмент, который я называю «комфорт +», он доступен по цене и достаточно популярен. Также казанцев стали больше интересовать многоквартирные жилые комплексы за пределами города, где люди живут с теми же удобствами, только совсем в другой экологии и за приемлемые деньги – 1-комнатную квартиру здесь можно купить от 1,4 млн рублей.
- Клиенты сегодня показывают свою избирательность?
- На первичном рынке повышение избирательности покупателей отразилось в расширении ассортимента планировок. Так, если в 2013-2014 годах хорошо продавались объекты с 7-8 разновидностями квартир, то в 2016 году были проекты, где предлагалось по несколько десятков вариантов для выбора.
- Как сегодня можно охарактеризовать поведение покупателя на рынке?
- Однозначно происходит усиление избирательности. Текущий рынок – это вообще рынок покупателя, формирующий благоприятные условия для приобретения недвижимости. На это влияют переизбыток качественного предложения и связанное с этим снижение конкуренции среди покупателей, падение цен, выгодные ипотечные условия. Успех игроков рынка недвижимости в таких реалиях кроется в качественной и быстрой работе с покупателем.
- Какие конкурентные преимущества при такой статистике используете вы?
- Сегодня действительность рынка такова, что для клиента, которому необходимо купить недвижимость, риэлтор подбирает варианты только из базы своей компании. Если же в базе нет подходящих вариантов, риэлтор теряет интерес, отказывает в услуге. В «Этажах» специалисты действуют иначе - если объекта нет в собственной базе, они смотрят варианты на свободном рынке, ищут информацию и взаимодействуют с другими риэлтерскими компаниями.
Конкуренция ушла в критическую функцию «человек - человек». Риелтор в сложной ситуации выбора жилья или его продажи сопровождает клиента на всех этапах. При этом ответственность компании, в рамках создания других конкурентных преимуществ, никто не снимает. Должен быть качественный сайт, система исследований потребительских предпочтений клиента, развитие в ипотечном и юридическом поле. Если через 5 минут после заявки не перезвонить клиенту, он будет считать, что обратился в плохую компанию. Сегодня ему необходимо в день смотреть шесть объектов, при этом он нуждается в хорошем сервисе. И мы все это предлагаем.
- Ваши немаловажные конкуренты – специализированные интернет-порталы. Расскажите, что получают клиенты порталов, а что клиенты риэлтерских агентств?
- Когда человек приходит за услугами в агентство, он получает огромный выбор базы данных и эксперта, который поможет подобрать правильное жилье. С высокой долей вероятности при участии риэлтора, клиент покупает жилье на 100-200 тыс. дешевле. Второе, что получает клиент - ипотечный брокеридж. Мы независимо проконсультируем по всем механизмам ипотечной системы. Например, никому неизвестный банк предлагает ипотеку дешевле на 0,4%. Мы обращаемся в банк, проверяем условия и, если это выгодно, уже предлагаем клиенту. Немаловажное преимущество – безопасность, а во сколько оценивают такие услуги страховые компании, всем известно. Большую роль играет и сервис. В нашем агентстве клиент может выписать доверенность и полностью делегировать сделку риэлтору.
- Если сравнивать ситуацию на рынке недвижимости в Татарстане, какие аспекты можно обозначить?
- Татарстан, Башкирия, Урал, Западная Сибирь, Сибирь, а также Москва и Санкт-Петербург чувствуют себя достаточно неплохо. Там, где рейтинг губернаторов стремится к нижней строке, там и с рынком недвижимости есть проблемы (наше наблюдение). Условно, потребность в жилье везде одинаковая. Согласно нашим исследованиям, в разных городах приблизительно одинаковое число людей говорит о том, что в ближайшие два-три года хотели бы совершить сделку с недвижимостью - это около 35% населения. Однако активность везде разная и реальную возможность совершить сделку на рынке недвижимости имеет совершенно иное количество людей.
- Какие достижения можно отметить в 2016 году и какие планы у компании «Этажи» намечены на 2017 год?
- В прошлом году наша компания выиграла награды «Лучший Продавец недвижимости» у таких застройщиков, как СК «Унистрой», СК «Сувар Девелопмент», СК «Ак Барс Девелопмент». Думаю, такие моменты говорят о том, что нам доверяют наши покупатели. Добавлю также, что сегодня мы успешно реализовываем программу «Трейд Ин», которая позволяет клиентам обменять жилье в старом доме на квартиру в новостройке.
В этом году мы планируем провести собственные выставки-распродажи недвижимости. Будут представлена и вторичное жилье, и новостройки. В прошлом году мы проводили так называемую распродажу и нам понравился этот формат, который помимо всего прочего привлекает застройщиков. В течение двух дней для наших покупателей действуют эксклюзивные скидки на квартиры.
