Арендный бизнес в стрит-ритейле - надежный способ вложения денег. Но существует много неявных опасностей и особенностей.
В то время как банковские ставки по вкладам снижаются, хороший рентный бизнес показывает рост и обеспечивает доходность 10 – 12% годовых. Поэтому частные инвесторы вкладываются коммерческую недвижимость в жилых кварталах, характеристики которых зависят от бюджета. В помещениях до 150 кв. м могут работать аптеки и кулинарии, крупные ритейлеры снимут помещения до 500 кв. м. Наиболее привлекательными выглядят площади до 1 тыс. кв. м. с долгосрочным договором аренды на срок до 8-10 лет, особенно если рассматривается аренда коммерческой недвижимости в Подмосковье.
В первую очередь инвесторы интересуются арендным бизнесом с минимальным порогом вхождения – до 50 млн рублей, что позволяет обеспечить окупаемость 10-15 лет. При этом особенно востребованы помещения, в которых заинтересованы большие сетевые ритейлеры. Банки в качестве арендаторов гораздо менее интересны, преимущество только у Сбербанка и ВТБ.
Также помещения первой линии востребованы у мясных лавок, фермерских продуктов, аптек, алкомаркетов. Если микрорайон новый, то со временем подтянуться пекарни, салоны красоты.
При этом офисы в жилых домах невостребованы, поэтому инвесторам интереснее помещения свободного назначения со своим входом – их впоследствии можно сдавать под разные виды бизнеса.
Необходимо отметить важность наличия двух входных групп, установку вытяжки (если в будущем рассматривается возможность открытия предприятия общественного питания), возможность подключения дополнительных мощностей, организации мест разгрузки-погрузки.
В целом, интересны одноуровневые помещения на первой линии площадью 400-600 кв. м, имеющие мощность 100 кВт и высоту потолков до 4 метров.
Адекватность цены при покупке помещения для рентного бизнеса рассчитывают по формуле 100−120 арендных ставок в месяц по первому году – если помещение можно сдать за 50 тыс. рублей в месяц, его рыночная стоимость может составить 5-6 млн рублей. Если же помещение выставлено ощутимо дешевле, то это повод задуматься.
